L’UBS Global Real Estate Bubble Index misura il rischio di bolla immobiliare nei mercati residenziali di grandi città mondiali. Creato dalla banca svizzera UBS, confronta i prezzi delle case con redditi, affitti e fondamentali economici, per capire se i valori immobiliari siano sostenibili o distorti da dinamiche speculative.
L’indice si basa su indicatori come:
- Prezzo/reddito, cioè quanti anni di salario servono per acquistare un immobile;
- Prezzo/affitto, che confronta il costo della casa con il rendimento locativo;
- Peso dei mutui e delle costruzioni sul PIL;
- Scarto tra i prezzi cittadini e la media nazionale.
Un punteggio sopra 1,0 indica rischio elevato; oltre 1,5 significa potenziale “bolla”.
Nell’edizione 2025, UBS segnala un raffreddamento generale dopo anni di rialzi, ma alcune città restano vulnerabili. In testa c’è Miami, considerata la più a rischio al mondo, seguita da Tokyo e Zurigo. Elevato anche il rischio per Los Angeles, Ginevra, Amsterdam e Dubai.
In zona di rischio moderato si trovano Madrid, Francoforte, Monaco, Sydney, Toronto e Vancouver. Tra le città a basso rischio figurano Londra, Parigi, Milano, New York, San Francisco, Hong Kong e São Paulo, quest’ultima la più “sicura” del campione.
UBS osserva che Madrid ha registrato la maggiore crescita reale dei prezzi, mentre Zurigo presenta il rapporto prezzo/affitto più alto, segnale di rendimenti locativi deboli.
Essere “a rischio bolla” non significa un crollo imminente, ma una possibile correzione dei valori se i tassi restano elevati o la domanda rallenta. Il pericolo nasce dal disallineamento tra prezzi e redditi, dall’eccessivo indebitamento e dall’afflusso di capitali speculativi.
In sintesi, l’indice UBS è un termometro utile per capire dove i mercati immobiliari si stanno surriscaldando — e dove, invece, prevale ancora un equilibrio tra valore reale e sostenibilità economica.
Davide Draghetti
